Advanced StrategiesInvestments

08- REITs: Como investir

Investir em imóveis à moda antiga é difícil. Poucos investidores têm dinheiro extra suficiente para um pagamento inicial. E mesmo que o fizessem, amarrar todo esse dinheiro em uma única propriedade poderia fazer com que parassem.

Se você está nessa situação, a solução para o seu problema pode ser apenas um Real Estate Investment Trust, também chamado de “REIT”. Um REIT opera como um fundo de índice, mas para propriedades imobiliárias reais. De acordo com Nareit , aproximadamente 145 milhões de lares americanos (44%) são investidos em REITs.

Combina o melhor de dois mundos: o potencial de ganhos elevados no mercado imobiliário, mas a um nível que todos podem pagar. Continue lendo para saber mais sobre esta opção de investimento imobiliário.

Os REITs têm potencial para elevados ganhos no mercado imobiliário, mas a um nível que qualquer pessoa pode pagar.

Como funcionam os REITs

REITS Como funcionam os REIT - Real Estate Investment Trust - YouTube

Você pode pensar nos REITs como um tipo de fundo de índice para imóveis. REITs são fundos que investem em imóveis e permitem que as pessoas comprem ações. Assim como acontece com os fundos do mercado de ações, você receberá dividendos e poderá comprar ou vender ações a qualquer momento com (esperamos) um lucro.  

Publicidade - OTZAds

No entanto, existem algumas regras especiais que se aplicam aos REITs em comparação com outros tipos de fundos. Por exemplo, um REIT deve ter pelo menos 100 acionistas, ser administrado por um conselho de administração ou curadores, investir pelo menos 75% dos fundos em imóveis de algum tipo e pagar pelo menos 90% de sua receita aos acionistas como dividendos . 

REITs também são uma mercadoria quente. Para ver por que, é útil olhar para o fundo FTSE Nareit All REITs , que é um fundo de REITs que investe em todos os REITs de capital aberto nos mercados de ações dos EUA. O dividendo de rendimento para este fundo é de 4,3%, em oposição a apenas 1,8% com o S&P 500. Ele também tem um maior retorno de 20 anos de 9,5% contra 6,3% para o S&P 500 também. 

No entanto, a REITs fundo FTSE NAREIT Tudo é baixo este ano, por muito: 17%, na verdade. 

Isso traz à tona uma das principais desvantagens dos REITs: eles são altamente voláteis. Embora geralmente sejam uma boa peça para adicionar ao seu portfólio em pequenas quantidades, você não vai querer investir muito dinheiro neles, especialmente se estiver perto de quando precisará desse dinheiro.

Tipos de REITs

Atualmente, existem cerca de 1.100 REITs nos Estados Unidos, com cerca de 225 deles disponíveis nos mercados de capital aberto. São muitos REITs e, como você pode esperar, existem quase tantos tipos de REITs disponíveis quanto maneiras de investir diretamente em imóveis. 

Algumas dessas categorias se sobrepõem. Por exemplo, um REIT especializado em edifícios de escritórios e um REIT especializado em apartamentos estão ambos sob o mesmo guarda-chuva: REITs de ações. Vamos examinar algumas dessas categorias a seguir. 

REITs de ações

REITs de ações são o que a maioria das pessoas pensa quando pensam em REITs. Esses são fundos que se concentram na compra de propriedades geradoras de renda, como lojas de varejo, aluguel de casas e muito mais. Dessa forma, eles são mais parecidos com as pessoas que compram e mantêm imóveis e apostam no aumento do valor do aluguel e na receita constante do aluguel a cada mês. 

Mortgage REITs

Alguns REITs se concentram no empréstimo real de dinheiro – ou seja, nas próprias hipotecas, em vez das propriedades que compram. Os REITs de hipotecas podem investir em hipotecas diretamente ou se concentrar em títulos lastreados em hipotecas (sim, o mesmo da famosa Grande Recessão). 

REITs híbridos

A maioria dos REITs se enquadra nas categorias gerais de REITs de ações ou REITs hipotecários. Os REITs híbridos, entretanto, investem ambos: comprando propriedades reais e financiando as hipotecas que outras pessoas usam para comprar outras propriedades também. 

REITs com base no setor

Outra maneira de analisar REITs é por meio de determinados setores. Cada um desses REITs também se enquadra em ações, hipotecas ou guarda-chuvas híbridos. Por exemplo, um REIT residencial pode se especializar na compra de casas e apartamentos, fornecendo as hipotecas para que outras pessoas os comprem, ou ambos. 

Aqui estão alguns dos REITs baseados em setores mais comuns:

  • Retalho
  • Data centers
  • Edifícios de escritórios
  • Edifícios de saúde
  • Propriedades de autoarmazenamento
  • Timberland (terreno florestal para exploração madeireira)
  • Residencial (casas independentes, duplexes, complexos de apartamentos, etc.)

A vantagem dos REITs baseados em setor é que, se você for experiente, poderá identificar as tendências que afetam certas partes do setor imobiliário. Você pode ter um desejo ardente de que algo grande está acontecendo no mercado de edifícios de escritórios e residências , por exemplo, e isso pode afetar suas decisões de investimento.

Prós e Contras de REITs

Há um motivo pelo qual os REITs são considerados investimentos separados da divisão usual de ações x títulos . Aqui estão algumas considerações, antes de investir em um REIT.

REIT ProsREIT Cons
Altamente líquido Fácil de começar Potencial para altos retornos Fácil de diversificar seu portfólioTaxas de gestão de alta volatilidade Os dividendos são tributados como receita ordinária

REIT Pros

Há muito o que gostar sobre REITs. Vamos examinar cada um deles mais de perto.

Altamente Líquido

Se você comprar um imóvel, poderá se ver na má posição de não poder vendê-lo mais tarde. E mesmo que seja um mercado de vendas aquecido, há muito tempo, aborrecimento e dinheiro que você precisa gastar para transformar essa propriedade em dinheiro em sua conta bancária. 

Mas com REITs, você pode clicar em alguns botões para vender suas ações e terminar com isso. Sem corretores de imóveis, sem empresas de títulos, menos complicações. 

Fácil de começar

REITs são infinitamente mais acessíveis do que comprar uma propriedade inteira. Uma única ação do VNQ (uma versão ETF de um REIT oferecido pela Vanguard ) custava apenas US $ 86 no momento desta redação, por exemplo. 

Por outro lado, se você fosse comprar um imóvel, precisaria de muito dinheiro adiantado. Se você comprou uma casa no mercado de Seattle com um valor médio de $ 784.000 , por exemplo, você precisaria de um pagamento inicial de $ 157.000 se usasse uma hipoteca convencional sem PMI. 

Não é exatamente obtido para o investidor médio. 

Potencial para altos retornos

REITs oferecem o potencial para retornos bastante impressionantes. Por exemplo, a VNQ apresentou retornos de até 30% em alguns anos. Imagine ganhar 30% APY de sua conta bancária – isso seria um grande motivo para comemoração.

Fácil de diversificar seu portfólio

Como os REITs são tão fáceis de manusear, também é fácil adicioná-los ao mix de seu portfólio e mantê-los na porcentagem desejada. Você pode até mesmo automatizá-lo inteiramente comprando REITs em uma plataforma robo-advisor . 

Por exemplo, digamos que você deseja manter os imóveis para apenas 5% de seu portfólio. Se usarmos o mesmo exemplo de Seattle acima com um valor residencial médio de $ 784.000, você precisaria de pelo menos $ 15,7 milhões a mais em seu portfólio para mantê-lo na marca de 5%. 

Mais uma vez, não é tão possível para o urso médio. 

REIT Cons

Então, por que nem todo mundo investe tudo em REITs, o tempo todo? Eles têm algumas desvantagens.

Publicidade - OTZAds

Alta volatilidade

É verdade que o VNQ REIT da Vanguard ofereceu retornos de até 30% em alguns anos. Mas também é verdade que REITs podem cair em valor – e às vezes de forma espetacular. Durante a crise imobiliária de 2008, por exemplo, este mesmo fundo ofereceu retornos negativos de 37%. Isso não é exatamente algo que você gostaria de ver se estiver prestes a se aposentar, por exemplo. 

Taxas de Gestão

Se você é um investidor imobiliário faça-você-mesmo, pode controlar muitos dos custos sozinho. Você pode até se levantar no meio da noite para consertar um vaso sanitário inundado, se não quiser recorrer a serviços de administração de imóveis, afinal. 

Mas se você investir em um REIT, haverá custos na forma de uma relação de despesas e possivelmente taxas de negociação. Eles não precisam ser altos (o VNQ tem uma taxa de despesas de 0,12%), mas são um custo que você terá de pagar se não for um investidor imobiliário faça você mesmo. 

Os dividendos são tributados como renda ordinária

Muitos tipos de investimentos pagam dividendos qualificados , que são tributados a uma taxa de ganhos de capital mais baixa. Mas os dividendos do REIT não são considerados “qualificados” e, portanto, geralmente são tributados de acordo com sua taxa marginal de imposto como renda ordinária (como do seu trabalho), e isso pode ser muito maior do que a taxa de ganhos de capital. 

REITs são uma boa opção para você?

REITs são como qualquer outro tipo de investimento. Eles são uma ferramenta, e se são uma boa ferramenta para você depende da sua situação. 

Se você está procurando uma maneira fácil e acessível de investir em imóveis sem pular de cabeça para o mundo do investimento imobiliário DIY, REITs pode ser uma boa opção para você. Eles também são uma boa escolha se você está apenas começando e ainda não tem milhões (ou mesmo milhares) para investir em imóveis. 

Mas se você acha que gostaria de uma abordagem mais prática e não tem medo de dedicar muito tempo e dinheiro (e dores de cabeça) à causa, investir mais diretamente em imóveis pode ser uma boa opção para você. 

Artigos relacionados

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

Botão Voltar ao topo