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Dividendos todos os meses com renda imobiliária: é realmente uma boa ideia?

Para os fãs de fluxo de caixa, eles são um sonho tornado realidade –  ações que pagam dividendos todos os meses . 

Realty Income REIT é apenas uma ação – mas nós, investidores privados, devemos sempre dar uma olhada na empresa, não apenas nos pagamentos. Portanto, a pergunta, independentemente do dividendo, é: é uma boa ideia comprar ações da Realty Income agora ?

Hoje, vamos dar uma olhada no modelo de negócios, gestão, métricas, dividendos mensais e minha meta de preço pessoal de Renda Imobiliária . Espero que você goste de ler minha análise de ações da Realty Income .

1. O modelo de negócio: O que faz a Renda Imobiliária?

A Realty Income opera um portfólio imobiliário bastante diversificado, com mais de 11.200 unidades, que são utilizadas para os mais diversos fins. De farmácias, drogarias, armazéns em geral, lojas de dólar, academias de ginástica e restaurantes, quase tudo que tem quatro cantos e pode ser alugado pode ser encontrado no portfólio de Renda Imobiliária . Vejo essa diversificação extraordinária como um dos grandes pontos fortes desta empresa. Se áreas individuais enfraquecem, elas não abalam o quadro geral. Isso garante o desenvolvimento estável do negócio – e, portanto, distribuições estáveis. Uma consideração importante para as ações que pagam dividendos todos os meses .

NomeCorporação de Renda Imobiliária
Quartel generalSan Diego, Kalifornien, EUA
WKN / ISIN / Ticker899744 / US7561091049 / O
rendimento de dividendos4,0 %
taxa de câmbio atual69,29 dólares americanos

O quê: aktien.guide, estande: 06.07.2022

Enquanto isso, a Realty Income não está apenas amplamente posicionada em termos de seus lojistas, mas também em termos de expansão regional. Em 2019, a empresa apareceu pela primeira vez na Europa com o Sainbury’s como inquilino e agora tem quase 200 imóveis aqui. Além do mercado doméstico nos EUA, a Realty Income está representada na Grã-Bretanha e Porto Rico – e recentemente também na Europa.

Realty Income é um dos maiores REITs de locação líquida tripla do mundo. Mas afinal o que é isso – que vantagens este tipo de arrendamento oferece aos grupos imobiliários e aos seus acionistas? Enquanto em um aluguel padrão, por exemplo o aluguel de um apartamento, “apenas” o aluguel é devido, no contrato Triple Net Lease o inquilino também tem que arcar com todos os custos que surgem em torno do imóvel: impostos sobre a propriedade, manutenção ou seguro – para citar apenas um pouco. A vantagem para empresas como a Realty Income: O risco de custos adicionais inesperados é amplamente repassado aos inquilinos – e, portanto, longe da empresa e dos acionistas. Do ponto de vista de um investidor, este é, obviamente, um modelo de negócios maravilhoso, uma vez que o lucro – e, portanto, o dividendo – está exposto a um risco significativamente menor.Aqueles: canva.com

Uma coisa que vale a pena notar sobre a Realty Income é a aquisição do Verreit REIT, também um triple net lease REIT, no início deste ano. A transação entrou em vigor no primeiro trimestre de 2022, o que levou a um aumento no FFO – que é algo como o lucro operacional das ações imobiliárias – de mais de 40%. Parece ótimo no curto prazo, é claro, mas quais são as perspectivas para a aquisição no longo prazo?

O portfólio da Verreit é composto por 55% de varejo e 40% de restaurantes, o que se encaixa bem no portfólio da Realty Income. A taxa de ocupação é de 98%, o que indica locais atraentes para as propriedades. Outra jogada inteligente das duas empresas foi a “cisão” da propriedade do escritório compartilhado em uma empresa separada e listada. A Realty Income se livrou de suas propriedades de escritório, que provavelmente passarão por um momento difícil nos próximos anos, sem muito barulho à sombra da aquisição.

No geral, a aquisição da Verreit parece bem pensada – tudo faz sentido para mim. Uma transação dessa magnitude certamente acarreta certos riscos. No geral, no entanto, vejo as aquisições como positivas porque as carteiras se complementam bem e a Verreit é uma empresa imobiliária sólida.

Minha conclusão sobre o modelo de negócios Realty Income

Não importa se são ações de crescimento ou ações imobiliárias: geralmente prefiro modelos de negócios focados – e evito “ações de vassoura”, que fazem um pouco de tudo, mas nada muito bem. Na verdade, a Realty Income, com sua ampla diversificação, é exatamente uma empresa assim – com uma diferença: a Realty Income entende tão bem o seu negócio que tem proporcionado aos seus acionistas retornos extraordinários por quase três décadas: desde 1994, a participação da Realty Income subiu em uma média de 8, 3 por cento ao ano – excluindo dividendos.

Aqueles: canva.com

Este é realmente um excelente resultado para um modelo de negócios sólido e com ampla diversificação. Como bônus, há um dividendo todo mês – coração do fluxo de caixa, o que mais você poderia pedir! No geral, o modelo de negócios da Realty Income acaba me convencendo, mesmo que não se encaixe no meu modelo clássico.

2. A gestão por trás do Realty Income REIT

Próximo ponto importante: Quem está por trás da empresa que nos dá  dividendos todos os meses  ? Roy Sumit é CEO da Realty Income desde 2018. Ele é responsável pela aquisição da Verreit – uma transação pela qual ele deve ser medido. No geral, Sumit está na empresa há mais de dez anos, quatro dos quais como Chief Operating Officer (COO). Então ele conhece muito bem o Realty Income e o mercado em que a empresa atua. Aliás, antes de trabalhar na Realty Income, ele trabalhou para o grande banco suíço UBS – no setor imobiliário, é claro.

Aqueles: Renda Imobiliária

Roy Sumit detém quase 193.000 ações da Realty Income (fonte: gurufocus.com , em fevereiro de 2022), o que corresponde atualmente a um valor de cerca de 12,5 milhões de euros (em 28 de junho de 2022). Portanto, ele tem muita “pele no jogo” – e, portanto, o mesmo interesse que nós, investidores orientados a longo prazo: Um desenvolvimento consistentemente positivo da ação Realty Income – e dividendos contínuos todos os meses .

Conclusão sobre Gestão de Renda Imobiliária

Em geral, prefiro investir em empresas familiares ou em empresas geridas por fundadores. No entanto, essa constelação raramente é encontrada em REITs estabelecidos. Por causa de sua experiência, o fato de que ele tem “pele no jogo” e seu compromisso de longo prazo com o Realty Income, posso viver muito bem com Sumit como CEO.

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3. Métricas de receita imobiliária

Até agora, as ações da Realty Income parecem bastante promissoras. Essa ação não apenas paga dividendos todos os meses – não, ela também tem uma base sólida, como mostram o modelo de negócios e o CEO. Mas quando você olha para o crescimento dos últimos cinco anos, surgem dúvidas…

Crescimento de vendas nos últimos 5 anos+ 13,6% aa
Crescimento FFO últimos 5 anos+ 0,8% aa
Crescimento de dividendos nos últimos 5 anos+ 3,6% aa
Desenvolvimento do curso últimos 5 anos *+ 4,3% aa

Fonte: aktien.guide, finanzen.net , status: ano financeiro 2021

* Dividendos excluídos

O desenvolvimento do FFO, em particular, dá o que pensar: se o dividendo crescer mais rápido que o lucro, as distribuições podem estagnar no longo prazo – ou até mesmo ser reduzidas. No entanto, não acho que será o caso do Realty Income REIT . Por um lado, o primeiro trimestre de 2022 foi extremamente bem, falaremos mais sobre isso depois. Por outro lado, Corona desacelerou a empresa – uma circunstância pela qual a Realty Income não foi responsável e que esperamos que não se repita tão cedo. Portanto, considero os últimos cinco anos apenas de significância limitada e não superestimo o fraco crescimento do FFO neste período.

Temos menos com o que nos preocupar do que com o crescimento do balanço da Realty Income – parece sólido e estável. Com um índice de patrimônio de quase 60% e um índice de cobertura de juros de 3,8, o Realty Income é um dos REITs com uma base extremamente sólida.

Índice de patrimônio 202158,3 %
Zinsdeckungsgrad FFO 20213,8

Fonte: aktien.guide, Relações com Investidores de Renda Imobiliária, a partir do ano fiscal de 2021

As finanças sólidas da empresa não apenas garantem uma reserva em tempos difíceis. Eles também mostram que a administração pensa a longo prazo. Porque só quem quer o melhor para a sua empresa a longo prazo não vai “sacrificar” o seu sólido balanço por um euro rápido. Esse é, obviamente, o caso com Realty Income. Para encerrar este ponto, gostaria de dar uma rápida olhada nos últimos números trimestrais de Realty Income : A empresa continuará sendo uma das ações que paga dividendos todos os meses ?

Números Trimestrais de Renda Imobiliária

Na verdade, o primeiro trimestre de 2022 é um bom augúrio para um dividendo mensal em alta, em vez de em queda . A Realty Income investiu um total de US$ 1,6 bilhão em novos ativos, dos quais US$ 663 milhões vieram de um aumento de capital. Embora isso dilua o lucro e o dividendo para os acionistas existentes, não onera o balanço patrimonial.

O quê: aktien.guide, estande: 17.06.2022

Como o Realty Income mostrou no passado um manejo muito hábil do capital, congratulo-me com este passo – apesar da diluição. Como investidor orientado para o longo prazo, o futuro da empresa é mais importante para mim do que a diluição no curto prazo: presumo que o capital arrecadado nos trará retornos decentes no futuro, o que não seria possível sem um aumento de capital .

Você quer saber como eu consigo um rendimento de dividendos de até 10% – amplamente diversificado, com crédito diário e sem flutuações de preços?

Além disso, a aquisição da Verreit já está tendo um efeito extremamente positivo nos negócios da Realty Income no primeiro trimestre: o FFO aumentou mais de 40% – de USD 0,72 para USD 1,01. É claro que esses saltos nos lucros não se repetirão indefinidamente no futuro, afinal, a Realty Income não consegue lidar com uma aquisição da magnitude da Verreit a cada trimestre.

Minha conclusão sobre as métricas de renda imobiliária

Os últimos números trimestrais mostram que a Realty Income entende o seu negócio – seja por meio de aquisições ou pela expansão do portfólio imobiliário. A administração colocou o Realty Income REIT de volta aos trilhos no primeiro trimestre, após cinco anos escassos. Além disso, a empresa tem um balanço sólido como uma rocha. No geral, os números da Realty Income são convincentes. Isso é ainda mais verdadeiro quando pensamos nas circunstâncias difíceis nos últimos anos como resultado da pandemia de corona.

4. O “dividendo mensal” é tão sustentável

Apesar da Corona, o dividendo da Realty Income se desenvolveu bem nos últimos anos. Cresceu em média 3,6% ao ano. O fato de o rendimento atual estar ligeiramente abaixo da média de longo prazo pode indicar uma ligeira sobrevalorização.

O quê: aktien.guide, estande: 01.07.2022

Com o aktien.guide temos que notar que o lucro por ação é usado como referência para o índice de pagamento. Isso é absolutamente correto para empresas “normais”, mas um tanto enganoso para REITs: Aqui devemos usar o FFO como referência. Com base nisso, o índice de pagamento do Realty Income REIT é de  92,6%. Um valor bastante alto que geralmente me faz pensar.

Como já mencionado, o FFO evoluiu tão positivamente no primeiro trimestre que o índice de payout deve retornar em breve a um patamar inferior. Porque se o FFO crescer mais rápido que o dividendo, o índice de pagamento diminui quase automaticamente. Espero que seja exatamente isso que veremos no Realty Income nos próximos trimestres. Uma olhada no histórico de dividendos dos últimos 20 anos mostra que o dividendo mensal da Realty Income é sustentável no longo prazo.

Aqueles: aktien.guide

Minha conclusão sobre o dividendo do Realty Income

No longo prazo, presumo um crescimento anual de dividendos em média de 4 a 5 por cento ao ano. Como visto nos principais números, a empresa voltou à trajetória de crescimento no primeiro trimestre de 2022, o que também deve beneficiar o dividendo mensal no longo prazo. Devemos ficar de olho no índice de pagamento. Se permanecer no nível atual no longo prazo, eu classificaria isso criticamente.

5. A classificação: meta de preço da minha renda imobiliária

Agora vamos passar para a avaliação – que meta de preço de Renda Imobiliária poderia ser realista para os próximos anos? Com base na relação preço-livre, a ação parece barata hoje: somente durante o surto da pandemia de corona na primavera de 2020 ela foi ainda mais valorizada do que hoje.

O quê: aktien.guide, estande: 01.07.2022

A relação entre FFO e preço – algo como o P/L para ações imobiliárias – também aponta para uma avaliação bastante barata. Com base no FFO trimestral anualizado de $ 1,02, o índice é 17,2. Isso não é uma mega pechincha, mas acho que deveria ser classificado como barato para uma empresa com a qualidade da Renda Imobiliária. Acho que uma relação P/FFO de 20 é razoável, o que equivaleria a uma meta de preço de renda imobiliária de US$ 81,6 (preço atual: US$ 69,29).

Para encerrar este ponto, gostaria de dar uma olhada no preço-alvo da Realty Income com base na análise de dividendos com desconto. Como base, estou novamente assumindo o FFO do primeiro trimestre de 2022 – extrapolado para o ano, são US$ 4,08. Com um crescimento esperado de dividendos de 5%, minha meta de preço de renda imobiliária é de US$ 65,95  (preço atual: US$ 69,29), o que sugere uma leve supervalorização.

Minha previsão de renda imobiliária

Desconto de risco: 6,0%

taxa livre de risco: 3,2%

Crescimento esperado dos dividendos: 5,0% aa

último dividendo: $ 2,77

Aqui você encontrará a fórmula para calcular o valor da empresa usando o método do dividendo descontado

Minha conclusão sobre a meta de preço de Renda Imobiliária

Os diferentes modelos de avaliação geram resultados diferentes para o Realty Income: enquanto a ação parece barata com base na relação preço-livre, a análise de dividendos com desconto apresenta uma ligeira sobrevalorização. O rendimento de dividendos atualmente relativamente baixo também pode indicar uma ligeira sobrevalorização. A relação preço/FFO, por outro lado, aponta para uma ligeira subvalorização.

Como a maioria dos REITs baseados no método de dividendos com desconto parecem caros em um ambiente de taxas de juros crescentes, considero-os menos do que os outros três indicadores. Dessa forma, vejo a meta de preço do Realty Income em algum lugar entre 80 e 85 dólares e atualmente considero a ação um pouco subvalorizada.

Ações como o Realty Income REIT podem ser facilmente negociadas com corretoras como a Trade Republic . No entanto, muitos REITs não são, e é por isso que negocio todos os meus REITs com um corretor internacional. Você pode descobrir aqui qual corretora é e quais vantagens ela oferece além do universo de negociação global .

Conclusão: Ação sólida que paga dividendos todos os meses – e tem um pouco de potencial de crescimento

Incluindo o dividendo mensal  que flui  , o Realty Income REIT proporcionou um retorno de 127,3% nos últimos dez anos (em dólares americanos, a partir de 01/07/2022). Embora não pudesse acompanhar um ETF no MSCI World (mais 225,8%), ele ainda teve um desempenho tão bom quanto um ETF imobiliário amplamente diversificado (mais 125,8%). Devido à ligeira desvalorização atual, a ação poderia, na minha opinião, desenvolver-se um pouco melhor do que um ETF imobiliário global nos próximos dez anos. No entanto, a Realty Income provavelmente também não poderá competir com um ETF mundial no futuro.

Aqueles: canva.com

Se você quer um dividendo todo mês e está disposto a abrir mão de alguns por cento de retorno, você pode definitivamente dar uma olhada no Realty Income REIT no nível de preço atual. Isto aplica-se em particular aos investidores de longo prazo. Por outro lado, se você quiser vencer o mercado amplo, terá que esperar por preços ainda mais baratos. Em contraste com muitas outras ações imobiliárias, o preço das ações da Realty Income quase não caiu no primeiro semestre de 2022: o valor está atualmente apenas cerca de 10 dólares abaixo do seu recorde histórico de 80 dólares.

O quê: Thomas Brantl

Veja como encontrar as melhores ações imobiliárias

Se você está procurando pagadores de dividendos confiáveis ​​com retornos decentes, não pode evitar ações imobiliárias. Nós, humanos, precisamos de um teto sobre nossas cabeças, um emprego, supermercados e muitos outros tipos de imóveis. Essa demanda robusta resulta em rendas de fluxo confiável e altos fluxos de caixa – o terreno fértil perfeito para ações de dividendos fortes. No entanto, se você tiver apenas o rendimento de dividendos em mente, o que acontece com muitos investidores orientados para o fluxo de caixa pode acontecer com você: apesar de um alto rendimento de dividendos, seu retorno total fica a quilômetros de distância do mercado mais amplo!

Podemos encontrar um bom exemplo de tal ação bem à nossa porta: estamos falando do Hamborner REIT de Duisburg. Esse estoque imobiliário sempre agrada seus acionistas com generosos rendimentos de dividendos em torno de 5% ao ano. No entanto, este REIT não conseguiu acompanhar um ETF mundial amplamente diversificado nos últimos 10 anos.

Rendimento Hamborner REIT nos últimos 10 anos: + 96,6%

Rendimento MSCI World ETF nos últimos 10 anos: + 241,8%

Fontes: onvista.de , justETF.com , os pagamentos de dividendos estão incluídos nos retornos, a partir de 1º de abril de 2022

Qualquer investidor racional entenderá que não faz sentido perseguir o desempenho de um ETF mundial comum simplesmente por causa de um alto rendimento de pagamento. Isso é um desperdício de tempo e capital – o dinheiro é melhor no ETF Mundial mencionado! Foi exatamente o que aconteceu com os acionistas do Hamborner REIT nos últimos 10 anos: para um rendimento de dividendos generoso, eles tiveram que aceitar um retorno significativamente menor em comparação com o mercado mais amplo.

“Mas Thomas – eu amo dividendos e pagamentos! O que devo fazer com um ETF mundial?”

Não se preocupe, é claro que você não precisa prescindir de ações com altos salários, como ações imobiliárias. Mas se você não quer continuar perseguindo o amplo mercado, então você deve sempre ficar de olho nos parâmetros mais importantes de bons dividendos ou ações imobiliárias! Se você prestar atenção aos seguintes números-chave, poderá evitar flops como o Hamborner REIT:

  • Crescimento de dividendos  – importante para o desenvolvimento do dividendo e acima de tudo do preço das ações, veja Hamborner REIT. Porque dividendos crescentes geralmente vêm de lucros crescentes. E os lucros crescentes empurram os preços das ações para cima.
  • Continuidade – um dividendo estável é um bom dividendo e representa um modelo de negócios confiável.
  • Avaliação – a melhor empresa do mundo é um mau investimento se pagarmos muito por ela. Isso também se aplica a dividendos e ações imobiliárias. Por exemplo, você pode comparar o rendimento de dividendos atual com o histórico. Se o rendimento atual for notavelmente alto, isso pode indicar uma avaliação barata.

Você pode encontrar todas essas figuras-chave nos conhecidos portais de ações e bolsas de valores. Às vezes, você pode precisar pegar a calculadora, por isso temos essas informações à nossa disposição gratuitamente. Se você quer que as coisas sejam mais convenientes, rápidas e eficientes, você pode usar o aktien.guide. Na análise de dividendos do aktien.guide você encontrará todos os principais números mencionados – e mais – para mais de 6.500 ações! Dessa forma, você pode descobrir em questão de segundos se um compartilhamento pode se tornar o próximo compartilhamento do Hamborner REIT.

Fonte: aktien.guide Análise de dividendos Ação Vonovia , uma ação pode atingir no máximo três pontos por ponto. Dessa forma, podemos ver imediatamente se a respectiva figura-chave está na área verde – ou se devemos ser céticos. Uma ação pode receber um máximo de 15 pontos na análise de dividendos do aktien.guide.

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